04.04.2023r.

SPRAWOZDANIE Z DZIAŁAŃ SPÓŁDZIELNI w 2022 r.

            Na swoim marcowym posiedzeniu Rada Nadzorca ŻSM przyjęła sprawozdanie Zarządu z działań Spółdzielni w 2022r. Podjęto stanowisko wspierające wystąpienie Związku Rewizyjnego SM RP do Senatu w sprawie obniżenia stawki VAT naliczanej do energii dla użytkowników lokali, a także decyzję w sprawie zlecenia audytu działań Spółdzielni – wdrażających do opłat za lokale podwyżki stawek opłat za energię cieplną wprowadzonych w minionym sezonie grzewczym przez PEC Żyrardów. Poniżej przedstawiamy skróty tych tematów.

I. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI w 2022r.

• Rok 2022 był 64 rokiem funkcjonowania Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej 
  i 33 jej działań w nowych warunkach ustrojowych, po zmianach polityczno-gospodarczych w  1989 roku. Był jednocześnie pierwszym od dłuższego czasu,
  w którym kryzys ekonomiczny Państwa wywołany dwuletnim przebiegiem pandemii SARS-CoV-2 i wojną w Ukrainie odbiły się tak znacząco na krajowej gospodarce. Skutki tego kryzysu objawiające się zahamowaniem dostaw materiałów energetycznych i niespotykaną w ostatnim dwudziestopięcioleciu inflację (przekraczającą 17 %) miały zdecydowanie negatywny wpływ na ekonomiczne warunki naszych działań w Spółdzielni. Przejawiało się to w wielokrotnym wzroście cen za dostawę energii cieplnej (na ogrzewanie lokali i podgrzanie wody). Wzrastały koszty osobowe obsługi zasobów mieszkaniowych (sprzątania, konserwacji), koszty dostaw pozostałych mediów (energii elektrycznej i gazu) itp. Przy czym wzrost cen energii elektrycznej i gazu był najmniej odczuwalny dzięki tarczy rządowej chroniącej wzrost cen dla gospodarstw domowych. Wzrost ceny energii cieplnej dla odbiorców ciepła systemowego został również ograniczony dla gospodarstw domowych poprzez zastosowanie rekompensaty dla wytwórcy ciepła tj. PEC Żyrardów.
• Jako społeczna organizacja gospodarcza działająca w sektorze mieszkaniowym, staramy się by nie być jedynie biernym uczestnikiem tego sektora. Stąd nasz program mieszkaniowy i budowa nowych budynków dla przyszłych spółdzielców. W 2022 roku realizowaliśmy dwa nowe budynki mieszkalne (na os. Piękna przy
  ul. Spółdzielcza 5 o 24 mieszkaniach i na os. Batory przy ul. 11 Listopada 8 o 50 mieszkaniach). Budynek przy ul. Spółdzielczej 5 realizowany dla członków w celu ustanowienia odrębnych własności został przekazany użytkownikom w dniu 20 marca br. Natomiast kontynuujemy budowę budynku przy ul. 11 Listopada 8, w którym wszystkie mieszkania (przy 30 % wkładzie własnym) są mieszkaniami lokatorskimi
  i w pełni wykończonymi. Budynek ten to udział naszej Spółdzielni w programie tanich mieszkań dla młodych ludzi. Liczymy na dalszą możliwość kontynuacji takiego programu, przy wydatniejszej pomocy Państwa. Budynek ten będzie przekazany do zamieszkania w połowie czerwca 2023 roku.
• Kryzys w dostawach gazu dla odbiorców komunalnych wywołał u nas potrzebę nowych działań technicznych. Budżet Państwa objął ochroną (poprzez dotowanie Dostawcy) ceny gazu dla odbiorców indywidualnych. Dzięki temu 2 965 lokali
  w budynkach z gazem przewodowym rozlicza się z Dostawcą wg cen „chronionych przez Budżet”. Natomiast w 8 budynkach z 456 lokalami (os. Batorego i Hotelowo-Rotacyjny) dostawa do lokali odbywa się przez gazomierz zbiorczy. Zakład gazowniczy w pierwszym okresie potraktował lokale w tych budynkach, jako odbiorców niemieszkalnych i obłożył je restrykcyjną ceną. Dopiero interwencja naszego Związku Rewizyjnego SM RP u Premiera zatrzymała tę nieprawidłowość. Zmuszeni zostaliśmy jednak do pilnych działań modernizacyjnych i lokale w tych budynkach będą wyposażane             w gazomierze indywidualne.
  • Na koniec 2022 roku zadłużenie w opłatach miało u nas 2 641 lokali (w 2021 r. było
    2 850 dłużników). Lokali z długiem jednomiesięcznym było 1 908 (2 125 w 2021 r.), a kolejne 466 lokale (443 w 2021 r.) miało zadłużenie w przedziale do trzech miesięcy. Ci pierwsi wraz z drugą grupą to dłużnicy krótkoterminowi i łatwo uregulują swoje zobowiązania wynoszące 1 115 mln zł tj. 27,70 % całego zadłużenia (w 2021 r. dług tej grupy wynosił 0,993 mln zł i stanowił 26,50 % całego zadłużenia). Pozostałych 267 dłużników z przedziału powyżej trzech miesięcy trzyma 72,30 % długu w kwocie 2 897 mln zł. Grupa 172 dłużników z długiem powyżej 6 miesięcy tworzy 61,99 % długu w kwocie 2 487 mln zł (w 2021 r. było ich 181 i tworzyli dług w wysokości 2 422 mln zł., stanowiący 64,40 % ogółu).
    • W 2022 roku otrzymaliśmy od Gminy Żyrardów środki finansowe na dodatki mieszkaniowe dla mieszkańców, którzy spełniali warunki ich otrzymania w kwocie 647 337,70 zł, której wielkość była o 40 % wyższa od ubiegłorocznej.

Reagowaliśmy na te zmiany ze stosunkowym wyprzedzeniem (podnosząc zaliczki na poczet ogrzewania) unikając dzięki temu szokowych zmian cen opłat za ciepło, czego doświadczały inne spółdzielnie w kraju. Nie forsowaliśmy przy tym nadmiernych działań remontowo konserwatorskich, które wymusiłyby nowe wysokie podwyżki w opłatach. Staraliśmy się te działania racjonalizować. Będziemy na bieżąco śledzili sytuację ekonomiczną gałęzi obsługujących mieszkalnictwo w kraju i stosownie reagowali.

• Emocje w naszych działaniach wzbudza nadal funkcjonowanie miejskiego systemu utrzymywania czystości i porządku w gminie. Traktowanie przez poprzednie kierownictwo PGK-Żyrardów zasobów spółdzielczych w sposób odbiegający od poziomu obsługi w gospodarstwach zabudowy jednorodzinnej wywołało konsternację i niezadowolenie naszych służb obsługujących i mieszkańców. Skupione zasoby wielomieszkaniowe wymagają innych metod obsługi. „Zamknięcie” instytucji PSZOK przed naszymi służbami i indywidualna działalność sankcyjna wobec nich wywołała konflikty. Pergole i tereny spółdzielcze to rejon trudny do utrzymania porządku. Stąd potrzeba współpracy, na którą liczymy pod nowym kierownictwem Spółki PGK.
• W minionym roku przekształcenia praw do lokali w odrębną własność dokonało                     59 użytkowników lokali. Z tego 32 przekształciło swoje prawo lokatorskie
  (w kompleksie mieszkaniowym KFM na os. Piękna), a 27 przekształciło swoje prawo własnościowe. Razem prawo odrębnej własności posiadało 2 158 lokali (z 7026), co stanowi 30,7 % ogólnej liczby lokali w Spółdzielni.
• Analiza naszej bazy członkowskiej pokazuje, że na koniec 2022 roku członkostwo                    w Spółdzielni posiadało 6 695 użytkowników lokali (o 51 więcej niż w roku poprzednim). Podwójne członkostwo (współmałżonek) posiadało 1 696 członków.

Członkostwo związane z posiadaniem garażu lub pawilonu usługowego posiadało 227 osób. Razem członkostwo w Spółdzielni miało więc 8 618 osób.

Bez członkostwa w Spółdzielni pozostaje 381 osób (to posiadacze prawa odrębnej własności – 374 osoby i członkowie wykluczeni – 7 osób).

• Działania organów statutowych i poszczególnych komórek Spółdzielni w 2022 roku były prowadzone zgodnie z unormowaniami statutu i regulaminów Spółdzielni, wynikających z zapisów Ustawy Spółdzielczej. W statutowych terminach (I połowa roku) przeprowadziliśmy obrady Walnego Zgromadzenia i dokonaliśmy wyboru składu Rady Nadzorczej na kolejną trzyletnią kadencję.

Z przedstawionej analizy wynika, że w roku 2022 grupa dłużników zmniejszyła się
o 209 osób (tj. o 7,30 %) co stanowi 3 % wszystkich użytkowników lokali
w Spółdzielni. Spadek ten nastąpił w głównej mierze w grupie dłużników jednomiesięcznych, co świadczy o wzroście dyscypliny płatniczej tej grupy.

            Pomimo ograniczeń ekonomicznych dla swojej działalności Spółdzielnia uzyskała za miniony rok dodatni wynik bilansowy (w kwocie 541.832,27 zł) o którego przeznaczeniu zdecyduje Walne Zgromadzenie.

-------------------------------

            Obok przedstawionych działalności Spółdzielnia nasza jako jedna z niewielu w kraju prowadzi działalność inwestycyjną (buduje nowe mieszkania) o których pisaliśmy
w ubiegłym tygodniu. Prowadzi, co jest oczywiste działalność eksploatacyjną swoich 7100-u lokali mieszkalnych w 161 budynkach, związaną z technicznym utrzymaniem budynków, naprawami i remontami oraz modernizacją wielu ich elementów. Przede wszystkim utrzymuje dozór techniczny nad wszystkimi instalacjami budynków (gazowa, spalinowa, elektryczna, hydrauliczna) w zabezpieczeniu bezpieczeństwa zamieszkiwania. O działalnościach tych, jak i o gospodarce odpadami piszemy często, dlatego w niniejszym opracowaniu ograniczymy się do przedstawionego materiału.

II. STANOWISKO POPIERAJĄCE WYSTĄPIENIE W SPRAWIE OBNIŻENIA
     STAWKI VAT NA ENERGIĘ.

            Rada Nadzorcza i Zarząd ŻSM pojęły stanowisko popierające wniosek o obniżenie stawki VAT na energię z 23 proc. do 5 proc., z jakim wystąpił do Senatu RP Związek Rewizyjny SM, w którym nasza Spółdzielnia jest zrzeszona.

Taką możliwość obniżki VAT na energię zakłada Dyrektywa Komisji Europejskiej i należy się jedynie dziwić, że Rząd Polski nie skorzystał z tej możliwości, dającej oddech finansowy naszej społeczności. Jesteśmy też ciekawi jakie w tej sprawie zostanie zajęte stanowisko.

III. URUCHOMIENIE DZIAŁAŃ KONTROLNYCH DOTYCZĄCYCH  
             POPRAWNOŚCI USTALANIA ZALICZEK OPŁAT ZA OGRZEWANIE
             W MIJAJĄCYM SEZONIE GRZEWCZYM.

            Niepokoje mieszkańców powodowane czterokrotną podwyżką ceny jednostki energii przez żyrardowski PEC (od 15.09.22r i od 01.01; 14.02 i 01.03.br.) przy braku bardziej zdecydowanych działań Rządu odpowiedzialnego za ograniczenie skutków kryzysu energetycznego w kraju są u nas w Żyrardowie wykorzystywane do podważania prawidłowości działań organów Spółdzielni, próbując winą za sytuację obciążyć służby
i organy kierownicze Spółdzielni. Padają sugestie o zawyżeniu przez Spółdzielnię poziomów opłat przekazywanych do mieszkańców.

            Dlatego wykorzystując swoje uprawnienia Rada Nadzorcza przekazała biegłemu rewidentowi, który z dniem 31 marca br. rozpoczął badanie sprawozdania finansowego za 2022r. by objął swoim audytem – prawidłowość implementacji tych wszystkich podwyżek taryf PEC-u do naliczeń opłat (zaliczkowych) za ogrzewanie w lokalach Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Zarząd ŻSM